FUNO vs FMTY: Comparativa completa 2024

Si estás comenzando a invertir en FIBRAs, tarde o temprano te encontrarás ante la misma pregunta: ¿FUNO o FMTY? Son las dos FIBRAs más conocidas entre los inversionistas mexicanos individuales, pero tienen perfiles radicalmente distintos. Esta comparativa te ayudará a entender cuál encaja mejor con tus objetivos.

El resumen ejecutivo

Antes de entrar en detalles, aquí está la diferencia fundamental:

FUNO es una FIBRA diversificada y masiva. Tiene propiedades industriales, de retail, oficinas y más. Es la apuesta por el mercado inmobiliario mexicano en general.

FMTY es una FIBRA especializada en activos industriales en el norte de México. Sus contratos son principalmente en dólares americanos, lo que la hace una especie de cobertura cambiaria implícita.

No son rivales directos. Para muchos inversionistas, lo ideal es tener ambas.

Datos generales al cierre del primer trimestre 2024

| Métrica | FUNO (FUNO11) | FMTY (FMTY14) | |---------|---------------|----------------| | Capitalización de mercado | ~$90,000 M MXN | ~$12,000 M MXN | | Número de propiedades | +600 | ~200 | | ABR (miles de m²) | +8,000 | +2,300 | | Tasa de ocupación | ~93% | ~96% | | Dividend yield aprox. | 7–8% | 8–10% | | Moneda de contratos | MXN / USD mixto | Principalmente USD | | Bolsa | BMV / BIVA | BMV |

Datos aproximados con base en reportes públicos de las administradoras. Verifica siempre el reporte trimestral más reciente antes de tomar decisiones.

Análisis del portafolio

FIBRA Uno (FUNO11)

FUNO es la FIBRA más grande de México por capitalización de mercado y número de propiedades. Su portafolio abarca:

• Industrial: Parques y naves industriales distribuidos en varios estados
• Retail: Centros comerciales, incluyendo algunos del grupo Soriana
• Oficinas: Edificios en la CDMX y otras ciudades principales
• Usos mixtos: Desarrollos con combinación de uso

La diversificación de FUNO es su mayor fortaleza: una crisis en el sector retail no destruye el portafolio porque tiene el industrial como contrapeso. Sin embargo, esta misma diversidad hace que sea más difícil modelar sus ingresos futuros.

Fortaleza del portafolio: El componente industrial ha sido el más robusto, impulsado por el nearshoring. Los centros comerciales se han recuperado post-pandemia, aunque a diferentes velocidades según la ubicación.

FIBRA Monterrey (FMTY14)

FMTY tiene un mandato más estrecho: activos industriales y logísticos en el norte de México, especialmente en el área metropolitana de Monterrey, Coahuila y Nuevo León. Sus arrendatarios incluyen empresas manufactureras, automotrices y de logística, muchas de ellas multinacionales.

La exposición al nearshoring es más directa y concentrada en FMTY que en FUNO. Cuando empresas como Tesla, BMW o Samsung anuncian plantas en el norte, el primer beneficiario directo entre las FIBRAs es FMTY.

Fortaleza del portafolio: La tasa de ocupación históricamente alta (cercana al 97% en algunos trimestres) y contratos denominados en dólares americanos son sus características más atractivas.

Análisis financiero: ¿cuál paga mejor?

Distribuciones históricas

Las distribuciones de FIBRAs no son fijas como un bono. Varían trimestre a trimestre dependiendo del resultado fiscal del periodo.

FUNO (2023 acumulado, aproximado): Las distribuciones anuales totalizaron alrededor de $1.80–$2.20 pesos por CBFI en 2023. Con precios en el rango de $28–$32 por CBFI, eso implica un dividend yield de aproximadamente 6.5–7.5%.

FMTY (2023 acumulado, aproximado): Las distribuciones anuales en pesos mexicanos se vieron amplificadas por la depreciación del peso frente al dólar. El yield efectivo estuvo en el rango de 8–11% dependiendo del precio de compra y del tipo de cambio del periodo.

El efecto dólar en FMTY

Este punto merece atención especial. Los contratos de FMTY están mayoritariamente denominados en USD. Cuando el peso se deprecia, los ingresos en dólares se traducen a más pesos, elevando las distribuciones en MXN. Esto significa que FMTY funciona como una cobertura parcial ante la devaluación.

La contrapartida: si el peso se fortalece significativamente, las distribuciones en MXN caen aunque los dólares cobrados sean los mismos.

Valoración: ¿cuál está más cara?

La métrica más usada para valorar FIBRAs es el Price-to-FFO (precio dividido entre los Fondos de Operación por CBFI). El FFO es el equivalente de las utilidades para las FIBRAs, ajustado por depreciación y amortización.

A mayor P/FFO, más cara está la FIBRA en relación a lo que genera.

Históricamente, FUNO ha cotizado con un ligero descuento frente a FIBRAs más especializadas como FMTY, en parte por la complejidad de su portafolio diversificado. FMTY ha gozado de una prima de valoración por su exposición pura al nearshoring y sus contratos en USD.

Para determinar si hoy están caras o baratas, consulta los reportes trimestrales de cada administradora y calcula el FFO por CBFI más reciente.

Riesgos específicos de cada FIBRA

Riesgos de FUNO

• Concentración en CDMX: Gran parte de sus activos de retail y oficinas está en la Ciudad de México, con sus particularidades de riesgo sísmico y mercado local.
• Deuda en dólares: FUNO tiene deuda en USD para financiar adquisiciones. Si el peso se deprecia mucho, el costo del servicio de deuda en pesos sube.
• Vacancia en oficinas: El segmento de oficinas en CDMX sigue presionado por el trabajo remoto y la sobreoferta de superficie.

Riesgos de FMTY

• Concentración geográfica: La mayoría de sus activos está en el noreste de México. Un evento regional (desastres naturales, inseguridad) impactaría más a FMTY que a FUNO.
• Dependencia del nearshoring: Si la dinámica de nearshoring se revierte o desacelera, FMTY perdería su principal catalizador.
• Tamaño: Al ser más pequeña, tiene menos diversificación y menos poder de negociación con grandes arrendatarios.

¿Cuál elegir para tu portafolio?

No hay una respuesta correcta universal. Depende de tu perfil:

Elige FUNO si:

• Quieres exposición amplia al mercado inmobiliario mexicano en un solo instrumento
• Prefieres una FIBRA con mayor liquidez en bolsa
• No tienes opinión fuerte sobre si el nearshoring continuará a este ritmo

Elige FMTY si:

• Crees en el nearshoring a largo plazo
• Quieres exposición implícita al dólar sin salir del mercado mexicano
• Buscas un rendimiento por distribución potencialmente mayor

La respuesta más común entre inversionistas experimentados: Ambas, con mayor peso en FMTY si tienes una tesis pro-nearshoring, o mayor peso en FUNO si prefieres diversificación amplia.

Otras FIBRAs a considerar

Si ya tienes claro que quieres invertir en FIBRAs, considera también:

• DANHOS (DANHOS13): Para exposición a retail y usos mixtos de calidad institucional
• FIBRA Macquarie (FIBRAMQ12): Otra opción de parques industriales con arrendatarios internacionales
• FIBRA Prologis (FIBRAPL14): La FIBRA de la empresa de logística más grande del mundo, con portafolio industrial de clase A

Conclusión

FUNO y FMTY son complementarias, no rivales. FUNO ofrece diversificación y tamaño; FMTY ofrece especialización, exposición al dólar y una prima de nearshoring. Un portafolio bien construido de FIBRAs puede incluir ambas.

Para aprender a evaluar cuál tiene mejor precio en este momento, lee nuestra guía sobre cómo calcular el dividend yield de una FIBRA. Y si ya tienes claro que quieres comprar, ve directamente a cómo comprar FIBRAs desde GBM.