FUNO vs FMTY: Comparativa completa 2025

Si estás comenzando a invertir en FIBRAs, tarde o temprano te encontrarás ante la misma pregunta: ¿FUNO o FMTY? Son las dos FIBRAs más conocidas entre los inversionistas mexicanos individuales, pero tienen perfiles radicalmente distintos. Esta comparativa, actualizada con los reportes del primer trimestre de 2026, te ayudará a entender cuál encaja mejor con tus objetivos.

El resumen ejecutivo

Antes de entrar en detalles, aquí está la diferencia fundamental:

FUNO es la FIBRA más grande de México y América Latina. Históricamente diversificada (industrial, retail, oficinas), en diciembre de 2025 transfirió su portafolio industrial al joint venture Next Properties, en coinversión con Fibra Next, donde mantiene una participación controladora del 61%. Hoy FUNO es la apuesta por el mercado inmobiliario mexicano en general, con exposición indirecta al industrial vía el JV.

FMTY es una FIBRA enfocada en activos industriales, con presencia ya en 13 estados de México (no solo el norte, como era hace algunos años). Sus contratos están denominados en aproximadamente 85% en dólares americanos, lo que la convierte en una cobertura cambiaria implícita.

No son rivales directos. Para muchos inversionistas, lo ideal es tener ambas.

Datos generales al cierre del primer trimestre 2026

Datos aproximados con base en reportes públicos del 1T26. Verifica siempre el reporte trimestral más reciente antes de tomar decisiones.

Análisis del portafolio

FIBRA Uno (FUNO11)

FUNO sigue siendo la FIBRA más grande de México por capitalización de mercado y número de propiedades. Tras la integración con Fibra Next, su portafolio se estructura así:

• Industrial: 182 propiedades con 6.1 millones de m², ahora operadas a través del joint venture Next Properties (FUNO mantiene el 61%). Ocupación del 97.7%.
• Comercial: 147 operaciones con 3.0 millones de m². Ocupación del 93.7%.
• Oficinas: 80 edificios con 1.1 millones de m². Ocupación del 82.9%, aún presionada por la sobreoferta y los modelos híbridos de trabajo.
• Otros usos: 207 operaciones (hoteles, hospitales, usos mixtos) con 0.8 millones de m². Ocupación del 99.3%.

La diversificación de FUNO sigue siendo su mayor fortaleza, pero la estructura cambió: el industrial ahora pasa por Next Properties, lo que en teoría libera valor para los tenedores de CBFIs al separar y darle visibilidad propia al activo más demandado.

Cambio relevante en 2026: A partir de enero de 2026, FUNO completó la internalización del asesor, eliminando los honorarios de administración. Esto debería traducirse en mayor eficiencia operativa y mejor alineación de incentivos con los inversionistas.

Resultados 1T26: Ingresos totales por $8,007.2 millones de pesos (+5.3% interanual). AFFO de $2,560.8 millones de pesos, distribuido al 100% a los tenedores.

FIBRA Monterrey (FMTY14)

FMTY ha crecido y diversificado geográficamente. Aunque el nombre y origen siguen siendo regiomontanos, hoy opera 120 propiedades distribuidas en 13 estados del país. La composición al 1T26:

• 97 propiedades industriales (el grueso del portafolio)
• 17 propiedades de oficinas
• 6 propiedades comerciales

ABR total: 2,138,593 m². Reserva territorial: 912,546 m² para desarrollo futuro.

Los arrendatarios incluyen empresas manufactureras, automotrices y de logística, muchas de ellas multinacionales. La exposición al nearshoring sigue siendo más directa que en FUNO, pero ya no es exclusivamente concentrada en el norte.

Fortalezas del portafolio: La tasa de ocupación se mantiene en 96.6%, y el plazo promedio ponderado de los contratos de arrendamiento es de 5.0 años, lo que da visibilidad de flujos a mediano plazo. En marzo de 2026, FMTY ejecutó una operación de sale and leaseback del portafolio Michigan (naves Clase A en Coahuila y Guanajuato) por USD$99.7 millones.

Calificación crediticia: En marzo de 2026, Fitch Ratings mejoró a Positiva la perspectiva de la calificación nacional de largo plazo de FMTY (ratificada en AA+(mex)), reflejando el avance de su estrategia industrial.

Análisis financiero: ¿cuál paga mejor?

Distribuciones recientes

Las distribuciones de FIBRAs no son fijas como un bono. Varían trimestre a trimestre dependiendo del resultado fiscal del periodo.

FUNO: La distribución trimestral más reciente ronda los $0.55–$0.67 pesos por CBFI. Con un precio actual en el rango de $29–$31 por CBFI, esto implica un dividend yield TTM de aproximadamente 7.3–7.8%. En el 1T26 distribuyó el 100% del AFFO generado.

FMTY: El AFFO del 4T25 fue de $1.022 por CBFI, y el rendimiento total para los tenedores en 2025 superó el 50%. La distribución mensual reciente ronda los $0.08 pesos por CBFI, con un yield TTM entre 6.4% y 7.8% dependiendo del precio de entrada y la fuente. La distribución en dólares creció aproximadamente 5% interanual en el 4T25.

El efecto dólar en FMTY

Este punto sigue siendo central. Al cierre del 3T25, el 85% de los contratos de FMTY estaban denominados en USD (solo el 15% en pesos, principalmente del segmento comercial y una parte minoritaria de oficinas e industrial). Cuando el peso se deprecia, los ingresos en dólares se traducen a más pesos, elevando las distribuciones en MXN. Esto significa que FMTY funciona como una cobertura parcial ante la devaluación.

La contrapartida: si el peso se fortalece significativamente, las distribuciones en MXN caen aunque los dólares cobrados sean los mismos.

Valoración: ¿cuál está más cara?

La métrica más usada para valorar FIBRAs es el Price-to-FFO (precio dividido entre los Fondos de Operación por CBFI). El FFO es el equivalente de las utilidades para las FIBRAs, ajustado por depreciación y amortización.

A mayor P/FFO, más cara está la FIBRA en relación a lo que genera.

Históricamente, FUNO ha cotizado con un descuento frente a FIBRAs más especializadas como FMTY, en parte por la complejidad de su portafolio diversificado y, más recientemente, por el ruido alrededor de la operación con Fibra Next. FMTY ha gozado de una prima de valoración por su exposición pura al industrial y sus contratos en USD.

Para determinar si hoy están caras o baratas, consulta los reportes trimestrales más recientes de cada administradora y calcula el FFO por CBFI actualizado.

Riesgos específicos de cada FIBRA

Riesgos de FUNO

• Vacancia en oficinas: El segmento de oficinas mantiene una ocupación del 82.9%, presionado por el trabajo remoto y la sobreoferta en CDMX. Sigue siendo el segmento débil del portafolio.
• Complejidad de la estructura post-Next Properties: El JV con Fibra Next agrega capas de gobernanza. La integración por etapas (motivada por consideraciones fiscales) generó incertidumbre en los últimos meses y volatilidad en NEXT13.
• Deuda en dólares: FUNO transfirió aproximadamente el 50% de su deuda al joint venture, pero mantiene exposición significativa en USD. Una depreciación abrupta del peso encarece el servicio.
• Ejecución de la internalización: El cambio operativo de internalizar al asesor —vigente desde enero de 2026— todavía se está reflejando en resultados. Su impacto a largo plazo está por demostrarse.

Riesgos de FMTY

• Dependencia del nearshoring y de la relación México–EE. UU.: Aunque ya está diversificada en 13 estados, sigue siendo una FIBRA industrial. Cambios en política arancelaria, renegociación del T-MEC o desaceleración del nearshoring afectarían directamente sus rentas.
• Sensibilidad cambiaria: Con 85% de contratos en USD, una apreciación significativa del peso reduciría las distribuciones en MXN.
• Tamaño relativo: Aunque ya capitaliza alrededor de $36,000 millones de pesos (tres veces lo que valía hace dos años), sigue siendo significativamente más pequeña que FUNO, con menos diversificación por tipo de activo.
• Vencimientos de contratos: En el segmento de oficinas y comercial, el mayor vencimiento se concentra en 2026 (27.1%) y 2027 (26.1%). El éxito de las renovaciones impactará el flujo a corto plazo.

¿Cuál elegir para tu portafolio?

No hay una respuesta correcta universal. Depende de tu perfil:

Elige FUNO si:

• Quieres exposición amplia al mercado inmobiliario mexicano en un solo instrumento
• Prefieres una FIBRA con mayor liquidez en bolsa
• Confías en que la internalización del asesor y la consolidación de Next Properties liberarán valor en los próximos trimestres
• No tienes opinión fuerte sobre si el nearshoring continuará a este ritmo

Elige FMTY si:

• Crees en el nearshoring a largo plazo y en la competitividad industrial de México
• Quieres exposición implícita al dólar sin salir del mercado mexicano
• Buscas un portafolio puramente industrial con alta ocupación
• Valoras la estabilidad: ocupación del 96.6% sostenida, plazo promedio de contratos de 5 años

La respuesta más común entre inversionistas experimentados: Ambas, con mayor peso en FMTY si tienes una tesis pro-nearshoring y exposición al dólar, o mayor peso en FUNO si prefieres diversificación amplia y crees en la tesis de liberación de valor vía Next Properties.

Otras FIBRAs a considerar

Si ya tienes claro que quieres invertir en FIBRAs, considera también:

• Fibra Next (NEXT13): El vehículo industrial puro creado a partir del portafolio de FUNO, ahora con más de 200 inmuebles tras la integración. Distribuye el 100% de su AFFO.
• DANHOS (DANHOS13): Para exposición a retail y usos mixtos de calidad institucional.
• FIBRA Macquarie (FIBRAMQ12): Otra opción de parques industriales con arrendatarios internacionales.
• FIBRA Prologis (FIBRAPL14): La FIBRA de la empresa de logística más grande del mundo, con portafolio industrial Clase A y 516 propiedades al cierre del 1T26.

Conclusión

FUNO y FMTY son complementarias, no rivales. FUNO ofrece diversificación, tamaño y una historia de reorganización interesante (Next Properties + internalización del asesor); FMTY ofrece especialización industrial, exposición al dólar y una prima de nearshoring. Un portafolio bien construido de FIBRAs puede incluir ambas.

Para aprender a evaluar cuál tiene mejor precio en este momento, lee nuestra guía sobre cómo calcular el dividend yield de una FIBRA. Y si ya tienes claro que quieres comprar, ve directamente a cómo comprar FIBRAs desde GBM.